Rezidenční nemovitosti v Česku jsou rekordně drahé. Jeden by řekl, že nic neroste do nebes, že musí přijít nějaké ochlazení přehřátého trhu, a posečkal by. Ne tak Češi. Milují investice “do cihly”. Vlastně jsou jimi posedlí. Až tak, že se jim staly jakýmsi fetišem. Dovolí tato obsese vůbec někdy cenám realit se stabilizovat, ba dokonce klesnout?

Z nejnovějších údajů České národní banky plyne, že nemovitosti jsou historicky nejdražší jak v očištění o inflaci, tak i vzhledem k výši prostředků, které české domácnosti mají k dispozici. A hypotéky jsou nyní dvakrát dražší než před covidem, přesto je po nich poptávka stejná jako tehdy. Takto nabuzená poptávka přitom nadále naráží do zdi strnulé nabídky. Výsledkem čehož nemůže být nic jiného než další šponování cen.

Češi rezignovali na vyčkávání. Nejenže nečekají na zlevnění nemovitostí, oni dokonce už ani nečekají na zlevnění hypoték. Strachují se, že další čekání na – možná – o něco levnější hypotéku je připraví o možnost nákupu nemovitosti za cenu, která se už za rok či dva bude jevit jako nedosažitelně výhodná. Bojí se promarněné příležitosti. Tedy i příležitosti k vlastnímu zhodnocení majetku, ať už nově vlastněného, či spláceného. Plošně se v Česku dostavuje mentální zkrat zvaný FOMO. Z anglického “Fear Of Missing Out”. Lidé, u nichž propuká tato mánie, se nechávají strhnout davem a investují v záchvatu obavy, že neučiní-li tak, budou si brzy rvát vlasy na hlavě, až uvidí, že onen dav na investici pohádkově bohatne. Samozřejmě, onen “dav” sestává z lidí, kteří zhusta též trpí FOMO, jen se u nich dostavil ještě o něco dříve.

FOMO nyní umocňuje dlouhodobou oddanost Čechů “cihle”. Ta má i své objektivní příčiny. Stojí za ní též nedostatečná rozvinutost českého kapitálového trhu, tedy praktická nemožnost místo realit více investovat do českých firem a jejich akcií.

To je bolák české ekonomiky už od 90. let, kdy generacím Čechů vzali důvěru ve fondy i burzu Kožení a tuneláři. Nejmladší generace už má naštěstí tuneláře opět za stavitele tunelů, stejně jako lidé před rokem 1989, nicméně jizva zůstává hluboká.

Investoři po celém světě i v Česku přitom vykazují další mentální zkrat, anglicky označovaný jako “home bias”. Tíhnou k investicím u sebe doma, na burze jejich rodné země, i když třeba investice na nějaké zahraniční by přinesla vyšší zhodnocení. Tohoto mentálního zkratu umně využívají Poláci, jejichž varšavská burza je neskonale rozvinutější než ta česká.

Což je jeden z důvodů, proč byt v novostavbě ve Varšavě stojí po přepočtu na koruny tolik, co starý panelákový byt na kraji Prahy. Když se Polák rozhoduje, do čeho investuje, vybírá mezi přehršlí akciových titulů varšavské burzy, a nemovitostmi. Čech skoro všechno “nacpe” do realit. Protože na pražské burze lze akcie, co za to stojí, málem spočítat jen na prstech jedné ruky. A ještě k tomu se nad nimi v očích mnohých pořád vznáší Koženého přízrak.

Není to ale jen o rozvinutosti kapitálového trhu. Poláci stavějí zaníceněji a rychleji než Češi. Loni dokončili na hlavu zhruba o třetinu více bytů. Nabídka nemovitostí tam není zdaleka tak strnulá jako u nás, což tlumí tamní tlak na růst cen realit.

České nemovitosti jsou nyní takřka nejdražší v historii ovšem také v poměru k nájmům. Což svědčí o tom, že médii často omílaná “krize bydlení” je spíše “jen” zhoršováním dostupnosti vlastnického bydlení. To, že ceny nemovitostí stoupají daleko svižněji než nájmy, znamená, že se zhoršuje nájemní výnosnost investic do nemovitostí, takže už nyní těžko obstojí s běžným investováním do elementárně diverzifikovaných a poměrně málo rizikových akciových portfolií. Češi však v důsledku své posedlé lásky k cihle a rodné hroudě i přes poměrně nízkou nájemní výnosnost zůstávají investicím do realit plně oddáni. Spoléhají se na další růst cen nemovitostí, výnos z nájmu je jim v rostoucí míře jen bonusem.

Pokud poptávka po nemovitostech sílí i při citelně zhoršené nájemní výnosnosti i při znatelně dražších hypotékách, značí to, že má vskutku “tuhý kořínek”. Byť ji jistě napomáhá tzv. zrušení superhrubé mzdy.

V kapsách zejména zaměstnanců s poměrně vysokými příjmy v jeho důsledku zůstává mnohem více peněz než před rokem 2021. Slovy ekonomů, disponibilní důchod výrazně narostl, zejména u majetnějších. Ti takto získané prostředky zhusta zhodnocují investicemi do realit. Odrazem svižného růstu cen tuzemských nemovitostí je tedy do značné míry stále poměrně hluboké veřejné zadlužení Česka, k němuž zrušení superhrubé mzdy přispívá zásadně. Krajně nešťastné.

Česko si na dluh budoucích generací kupuje drahotu vlastnického bydlení, jež přispívá k nízké porodnosti, která logicky ještě navyšuje dluhové břímě těchto generací.

Pokud nenastane závažný makroekonomický otřes, nezdá se, že by mělo růst cen nemovitostí něco trvaleji přerušit. Takový otřes by musel být bolestivější než ten z let 2022 a 2023, kdy v souvislosti s válkou na Ukrajině udeřila energetická krize a mimořádně silná inflační vlna. Tato nedávná krize přechodně snížila reálné ceny nemovitostí. Šlo však jen o drobné “zhoupnutí”, zhruba pětkrát kratší než pokles reálných cen nemovitostí, který nastal v důsledku globální finanční krize po roce 2008.

Muselo by se tedy jednat o otřes, který kromě jiného vyžene tuzemskou míru nezaměstnanosti opět k blízkosti deseti procent, či spíše ještě výše.

Pokud nenastane závažný makroekonomický otřes, růst cen nemovitostí asi nic trvale nepřeruší.

Lukáš Kovanda, Ph.D.

Hlavní ekonom, Trinity Bank